Planteamendu konparatua. higiezinen balioa zehazteko metodoak

Mundu higiezinen balorazio lan eremuan praktika erabilitako hiru planteamendu:

• konparatibo edo merkatuan;
• garestiagoa da;
• errentagarria.

Metodo aukeraketa ebaluazio-objektuaren eta benetako egoera, eta horrek zehatz baten inguruan garatzen araberakoa higiezinen mota. Hala ere, fidagarriena metodoa oraindik hurbilketa konparatibo bat ebaluatu balioa zehazteko jotzen da.

Oinarrizko ebaluazio konparatiboa printzipioak

planteamendu konparatua - teknika multzo bat merkatu higiezinaren balioa zehazteko. Aurreikusitako jabetza antzeko objektuekin.

ebaluazioa oinarria honako printzipioak:

• Eskaintza eta eskaria. Bi adierazle horiek inseparably lotuta daude, proposamenak kopurua mugatua eskaria zehatz bat planteatzen du, eta alderantziz, eskaintza gehiago, gutxiago eskaria.
• Ordezkapena. Ezta erosleak ez ditu garestiago ordaindu antzeko ezaugarriak dituzten etxebizitza merezi gutxiago bada.

merkatuko balioa kontzeptua ia oreka prezioaren kontzeptua berdina. Oreka prezioaren - ezaugarri kuantitatibo eta eskaintza eta eskaria proiektua, hau da aldean dagoen zehazten duten prezioei faktore multzo bat da.

comparables aukeraketa irizpideak nagusia higiezinen balioa zehazteko

direla kontuan hartu azterketa konparatiboa, kopuru handi batean, eta haien konbinazio ia infinitua berdina da elementu. Beraz, aztertuz duten prezioei eragin zuzena dute faktore kopuru jakin bat mugatuta.

elementu alderatuz. eskubide gisa

Edozein karga edo morrontza estimatua objektuaren kostua gutxitzea ekar. Hau da, inolako jabetza-eskubidearen murrizketa - da prezioak murrizteko. objektuaren objektu konparagarria alderatuz estimatzen ez du desabantaila, prezioa dute, aitzitik gero, handitzen.

Lur zortasun erabilgarritasuna For - Ez da urrats-behera faktore bakarra. In balio ebaluatzeko oso garrantzitsua da, lur edo eskubidea errentan, erabilera iraunkorra titulartasuna eramaten. Azken bi arau faktore jaistea aplikatuko. Oso garrantzitsua da, lurraren zenbait muga berarekin gehiago landu ditu ala ez.

salmenta-baldintzak

Baldintza horiek kontuan hartzen dira, ebaluatu objektuaren benetan salmenta arloaren berezitasunak bada.

To jaistea faktore artean Porrotaren, hau da, presaka saltzaileak salerosketa transakzio bat egin, esposizio objektu higiezinen merkatuaren garai da, zalantzarik gabe, antzeko objektuak alderatuta murriztu geroztik.

Zeresan eta erlazionatutako komunikazio, kolaborazio ebaluazioa, baina arrisku horiek ebaluatzeko zaila da.

erosleak eta saltzaileak lotuta daude bada errentan harremanak, eta aurreikusita dago haien arteko salmentak, kontratua bukatzeko, ahal izateko, zerga-ordainketak gorde ere, jakina, estimatu kostua txikia izango da. Kasu honetan motibazioa, bat - transakzio alderdiek beste merkatukoak ez harremanen bidez lotuak bezala, beraz, saltzaileak benetan erosleak erabaki. Egoera horretan, bada Eragiketaren izango aukera baldintzapean izango da.

ebaluatu egoitza-higiezinen balioa handitzea egoera dirulaguntzak jasotzeko azpiegitura garatzeko perspectiva ekarri. ustezko lehentasunezko mailegu tamaina da diruz eta merkatu mailegu arteko aldea zehaztu.

merkatuaren baldintzak

ken aldean erabil daiteke han merkatuan antzeko propietate eta aditu prezioa arteko aldea esanguratsua bada.

funtzionalitate aldatzeak daiteke ere kontuan hartzen ebaluatzeko, eskaintza eta eskariaren eragin gisa.

Gunearen kokapena finka

faktore fisikoak (lurra)

lur ebaluatzeko planteamendu konparatua topaketa objektuaren jabetza ezaugarriak ditu:

• tamaina;
• moldatzeko;
• geologia;
• topografia;
• prestatze, hau da, garbitu ala lurrak landaretza, irregulartasunak desagertzen dira ala maila;
• kalitatearen adierazle lurzorua.

aipagarrienak The presentzia edo absentzia muinoak edo magaletan, rock formazio edo zanga da. Nabarmen, liburuetako lurraren ahalmen batzuk, bere indarra, lurrean ur presentzia. Oso garrantzitsua da, ez dago posible mineralak agerraldia informazio bada. informazioa berresten bada, lurra beharrezkoa izango da etorkizunean zama bat izan.

ebaluatu behar objektuaren ezaugarri orokorrak

Market konparazio planteamendu - instalazio kostua handitzen duten ezaugarriak azterketa. Hauek dira:

• eraikin edo lokal dimentsioa;
• Goi-igoera eraikin;
• eta presentzia instalazio osagarrien azalera du;
• sabaiaren altuera.

Garrantzitsua materiala bertatik eraikina, modernoagoa eta fidagarriagoa da, goi mailako higiezinaren balioa eraikia. Azkenik, kostu eta eraikinaren itxura orokorra, konponketa eta sarrera erraza presentzia. patioan sarrera bada, urrats-behera faktore bat izango da.

mantentze eza - Oraingo bat aldatzea da ebaluazio txostena. Kalkulu hori konponketa edo zaharberritze lan kostuak balioa eginda, kontuan eraikuntza edo konponketa establezimenduetan lan inbertsioak eratorritako onurak hartzeko.

indar ekonomiko

higiezinen ikuspegi konparatua - da kontu posible aurrezki hartuta, energia-baliabide eragiketa zehar. utilitateak kostua etengabeko hazkundea pertsona etengabe aurreztea eta erabiltzeko energia alternatiboen pentsatzen.

Bereziki, faktore hau oso garrantzitsua da, objektuaren da errentan gehiago eskuratu bada. Zenbat eta errenta-ratioa gastuak, eta horrek eraikinaren edo gelako eragiketa erabiliko da, txikiagoa hiriburua itzulera irabazi garbia ere higiezinen alokairua batetik tamaina.

Kategoria honetan aplikatzen presentzia edo absentzia metroko neurtzeko, minimizatu ala bero galera ekitaldi antolatzen dira.

beste adierazle

Ebaluazioa presentzia edo absentzia zerbitzuaren elementu kontuan dakar. Adibidez errazena - han etxean edo ez igogailu bat bada. komunikazio eza osoa edo partziala presentzia, orduan eta tokian tokiko sistemara konektatuta. gabeziak gehiegi bada, zuzenketa beheranzko egiten da. higiezinen Zenbatespena oraindik ospatzen da adierazle ezberdinen arabera.

likidazioa faseak

Kalkulu guztiak kode irekiko informazio hurbilketa konparatibo bat inguru oinarritzen dira zekarren berriki antzeko bat higiezinen transakzio batera.

ebaluazio pausoak:

1. berariazko higiezinen segmentuan antzeko proposamenak, duela gutxi saldu ziren comparables identifikatuz azterketa.
2. Bildutako informazioa banaka aztertu eta esaldi bakoitza aldean zenbatetsi higiezinen jabetza batez.
3. Isolamendua prezioei ezaugarriak, ebaluazio txostena zuzenketak.

prezioak egokitu da eta konparatibo planteamendu azken balioaren estimazioa uztartzea.

Abantailak planteamendu konparatua

Lehenik eta behin, metodoaren egiten erosle tipikoa eta saltzaile bakarra iritzia islatu ahal izan zen.

Balorazio uneko prezioetan islatzen da, kontu finantza-baldintzen aldaketak, eta nahiz eta inflazioa hartuta. Ebaluazioa beti estatikoki oinarrituak.

jabetza zehatzak ebaluatzeko, ez da beharrezkoa higiezinen merkatuaren guztia ikasteko, baina antzeko objektuak bakarrik. Teknika oso sinplea da, emaitzak fidagarriak batera.

... eta desabantailak

• Nahiko zaila da benetako prezioa ezartzeko.
• jarduera eta egonkortasun higiezinen merkatuaren menpekotasun osoa.
• datuen harmonizazio, non antzeko objektuak datoz nabarmen salmentei dagokienez konplexutasuna.

Ospakizuna

higiezinen ebaluazioa konparatua planteamendu funtsa bai erosleak eta saltzaileak ulertzen. Teknika horri esker, alderdiek higiezinen merkatuan arakatu eta ziurtatu ez direla galdu. ebaluazioa dagoeneko amaitu transakzio oinarritutako egon daiteke edo beste saltzaileek eskaintzen du. Edonola ere, bigarren metodoa - sistematizazio eta antzeko propietate datuen konparazioa. Gauza nagusia antzeko elementuen hautaketa konparatzeko kontuan hartu faktore bereziak edo ezohikoa, hala nola berme bahitzea mehatxu gisa, legeak eta tokian tokiko arauak, edo porrota aldaketei maileguaren hitzarmena, bortxa elementu presentzia betetzen.